Suomessa tehdään tuhansia asuntokauppoja vuosittain. Kauppoja tehdään niin osakehuoneistoista kuin kiinteistöistä. Kauppojen syynä voi olla perheen perustaminen, tai halutaan pienempää, tai suurempaa asuntoa. Tavoitteena on kuitenkin, että tehtävä kauppa vastaa niin myyjän kuin ostajan osalta hyväksyttävää lopputulosta.
Kiinteistövälittäjät edellyttävät, että ennen kaupan tekemistä on tehtävä asuntokaupan kuntotarkastus. Myös pankit näyttävät vaativan kuntotarkastusta rahoituksen ehtona.
Kuntotarkastuksia paljon lukeneena niissä yleisesti todetaan, että kyseessä on hyväkuntoinen, tai vähintään välttävä kuntoinen kaupankohde. Tavanomaista on myös, että kohteessa todetaan pieniä korjaustarpeita, mutta ne voi korjata sitten, kun rakenteita muutoinkin korjataan, eli annetaan ymmärtää, että vika tai virhe ei ole niin merkityksellinen. Entäpä jos asia onkin toisin?
Tuhansia kohteita tutkineena tavallinen tarina on, että on uskottu, että kaupankohde on siinä kunnossa, että vuosiin ei tarvitse tehdä mitään suuria korjauksia.
Perhe asuu onnellisena asunnossa, kunnes alkaa todeta poikkeavaa hajuhaittaa. Myös perheessä on alkanut esiintyä pitkittyneitä terveydellisiä haittoja. Kuten tavanomaista ihmisen mieli pyrkii työntämään pahat aavistukset toisaalle ja ajattelee, että kyseessä voi olla vain kausiflunssa, tai muu tavanomainen pitkittynyt terveyshaitta jne. Ongelmien pahetessa on kuitenkin pakko ruveta selvittämään mistä ongelmat johtuvat.
Osakehuoneiston osalta ongelmien selvittäminen menee hieman toisella tavalla kuin kiinteistöjen
osalla. Mennään tässä, vaikka siten kuin se tavanomaisesti menee kiinteistöjen osalla. Rakennusta aletaan tutkia. Joskus omatoimisesti aluksi ja lopuksi ulkopuolisen tutkijan tekemänä. Tutkijoiden laatu onkin sitten ihan oma maailmansa. Osalla ei ole edes tutkimuksen tekemiseen riittävää Asumisterveysasetuksen edellyttämää koulutusta, eikä välttämättömiä työvälineitäkään. Myyjälle ilmoitetaan, että tehdään asunnossa tutkimuksia, joihin voi halutessaan osallistua.
Tutkimisesta yleisesti
Tavanomaisesti kohteessa otetaan mikrobinäytteitä ja suoritetaan niihin ja niiden tulkintaan tehtäviä toimenpiteitä. Mikrobinäytteiden tulkinnassa ei pitäisi olla vaikeuksia, mutta tuhansissa kohteissa mukana olleena törmää mitä ihmeellisimpiin väitteisiin. Viimeisin tämmöinen oikeudessa kuultu väittämä on, että vertailunäyte tulisi ottaa naapuritalosta. Hämmästyttävää.
Jos ongelma esiintyy lattiarakenteissa, niin silloin usein puhutaan ns. VOC-näytteistä. Asumisterveysasetuksessa mainitaan hyväksytyt näytteenottotavat. Hyväksyttyjä on Flec- näytteenottaminen lattiapinnoitteen päältä, tai ns. BULK-näyte, jossa näytepala lähetetään laboratorioon analysoitavaksi. Sitten on ilmanäytteet, kupunäytteet ja viiltonäytteet.
Flec-näyte lattiapinnoitteen päältä on hankala ja kallis näyte. Eikä laitteitakaan taida riittää
suomessa riittävästi kenttätutkimuksien tekemiseen.
Ilmanäytteet ovat onneksi VOC-näytteenä jo taaksejäänyttä elämää niiden huonon näyttöarvon vuoksi. Ilmanäytteille on toki asetettu viitearvot, joilla ei ole mitään tekemistä oikean elämän kanssa. Viitearvot eivät perustu oikeisiin kenttätutkimuksiin. VOC-yhdisteet, joista nyt puhutaan ovat rasvaliukoisia yhdisteitä. Tämä tarkoittaa sitä, että kukaan ei sairastu heti kun menee tilaan, jossa yhdisteitä on. Rasvaliukoisina ne kertyvät elimistöön ja jossakin vaiheessa henkilöt, jotka oleskelevat tiloissa pitkiä aikoja ja toistuvasti alkavat oireilla. Asumisterveysasetuksen hyväksytyissä viiterajoissa oireilu alkaa aika nopeasti. Tästä on kokemusta lukuisista kohteista.
Kupumenetelmässä lattiapinnalle asetetaan eksikaattorinkansi, jonka kautta näyte otetaan lattiapinnalta.
Viiltomittauksessa lattiapinnoitteeseen tehdään viilto, tai otetaan näyte askeläänieristeen alta suoraan näyteputkeen näytepumpun avulla.
Näistä kustannustehokkaimpana ja parhaiten osoittavana pidän viiltomittausta. Menetelmää on jo kauan käytetty parhaana menetelmänä Ruotsissa.
Menetelmästä meillä TaloTerveys Lajunen Oy:ssä on paljon käytännön kokemusta. Olemme tutkineet lukuisia kohteita menetelmällä ja korjaukset tehtyinä ongelmat ovat poistuneet. Eräässä sairaalassa oli vastaavia ongelmia, josta oli otettu ilmanäytteitä ja todettu, ettei haittaa ole, koska ei ylitä viiterajoja. Terveyshaitat henkilökunnalla eivät kuitenkaan poistuneet.
Tutkimme rakenteet viiltomittauksella ja totesimme, että on selkeä ongelma. Tehtiin korjaussuunnitelma ja korjaukset. Ongelmat poistuivat ja terveyshaitat katosivat.
Näin meneteltiin myös eräässä terveyskeskuksessa, jonka kunta sitten myi hometalona. Tutkittiin ja korjattiin. Nyt kohteessa on toiminut yksityinen terveystuottaja yli kymmenen vuotta ilman ongelmia.
Näitä kohteita voisi luetella runsaasti, joissa viiltomittauksen perusteella on tehty korjaukset ja ongelmat ovat poistuneet. Osan tutkimuskohteiden henkilökunnalle tehtiin samanaikaisesti BioVOC-tutkimus, joka tehdään vähän samalla tavalla kuin bef-tutkimus. Ihmisten ulospuhallusilmasta löytyi samat yhdisteet, kun tutkittavasta kohteesta. Kun henkilöt siirrettiin muualle, terveyshaitat poistuivat ja pitoisuudet laskivat voimakkaasti.
Menetelmää käytetään Englannissa, kun tutkitaan henkilöiden kemiallista altistumista. Viiltomittaus on nopea, luotettava ja kustannustehokas. Voidaan tehdä myös siten, että lattia viilletään auki ja näyte otetaan päälle laitettavan lasikuvun (eksikaattorin kansi) kautta. On muistettava, ettei tutkimuksessa olla tekemässä tiedettä, vaan pyritään tehokkaasti ongelman ratkaisuun ja poistamiseen. Asiakas on se joka tutkimuksen maksaa ja on luonnollista, että silloin pyritään kustannustehokkaisiin ratkaisuihin.
Mutta palataan takaisin sinne asuntokauppaan.
Myyjälle kerrottiin siis mahdollisuus osallistua tutkimuksiin. Usein myyjä osallistuu, mutta ei aina. Tuo joskus oman asiantuntijansa mukanaan. Tämän asiantuntijan tehtäväksi on usein annettu seurata tutkimusta ja etsiä siitä sitten virheitä. Eikö ole erikoista, mutta näin se näyttää menevän.
Kun tulokset ja sitä kautta lausunto valmistuu, kiistetään sen johtopäätökset totaalisesti. Sillä onko tutkimus oikein ei näytä olevan väliä. Näin on kuitenkin saatu riita aikaiseksi. Tämä on valitettavaa, koska asianosaiset ottavat tässä yhteydessä suuren kuluriskin.
Asianajajat laativat asiasta reklamaation ja myöhemmin haastehakemuksen. Juupas, eipäs keskustelu asiamiesten välillä jatkuu ja voidaan jopa pyrkiä tekemään kompromissi, jossa asia sovitaan ennen asian pääkäsittelyä oikeudessa. Onneksi asioita nykyisin sovitaan enenevässä määrin.
Käräjäoikeudessa asioiden käsittely voi viedä useita päiviä. Ennen kuin käräjäoikeuteen on edes päästy on voinut kulua asian kanssa jo vuosia. Käräjäoikeudessa oikeus sitten soveltaa maakaaren tulkintoja jne. Oikeudessa kuullaan todistajia asiassa molemmilta puolelta. Erikoista on, että käräjäoikeudet näyttävät hyväksyvän todistajaksi, vaikka joulukuusen myyjän, vaikka Asumisterveysasetuksessa on säädetty millainen koulutus tutkijalla, tulee olla. Näin riitä kuitenkin saadaan sotkuisemmaksi. Kun toinen puhuu aidasta, niin toinen puhuu aidanseipäästä.
Usein lausunnoissa ja todistelussa kerrotaan, ettei ylitä toimenpiderajaa. Tulkinta on virheellinen, jota myös oikeus näyttää soveltavan. Toimenpideraja ei ole terveysperusteinen raja-arvo. Kuten asetuksessakin todetaan, toimenpiderajan alittuminen ei tarkoita, etteikö terveyshaittaa voisi syntyä. Toimenpideraja on lähinnä tarkoitettu terveystarkastajan työvälineeksi. Kaikkein paras olisi, että asetuksesta poistettaisiin koko toimenpideraja. Sovellettaisiin suoraan Terveydensuojelulakia, jossa yksiselitteisesti todetaan, että terveyshaittaa ei saa aiheutua.
Erikoisuuksiakin aina silloin tällöin tapahtuu. Joitakin kertoja on tapahtunut, että kun olen esim. pitkään kertonut perustusten vaurioitumisesta ja mistä se johtuu, niin käräjätuomari on kysynyt minulta mikä se sokkeli oikein on, tai mikä se antura oikein on. Sillä hetkellä tulee mieleen, että mitä varten täällä oikein ollaan. Tämä kertoo myös siitä, että kyllä käräjätuomarit lain tuntevat, mutta eivät kyllä yhtään rakentamista, mikä tekee asian heille erittäin vaikeaksi. Tämä ei koske tietysti kaikkia käräjätuomareita. Asiassa päätökset kuitenkin ovat usein sellaisia, etteivät ne ole mitenkään maalaisjärjellä hyväksyttävissä. Päätös ei ole totuuden mukainen. Tämä taas johtaa usein siihen, että jompikumpi kaupan osapuoli hakee valituslupaa hovioikeudesta, joka tavanomaisesti myös myönnetään.
Pari viikkoa sitten kun oltiin jälleen menossa hoviin, kysyin asiakkaalta, paljonko on kulunut tähän mennessä rahaa prosessiin. Vastaus oli 90 000 €. Huikea summa. Entäpä jos joudut maksamaan vielä vastapuolen kulut ja kodiksi jää purkukuntoinen talo, jonka korjauskulut voi olla yli 300 000€. Ei tavallinen palkanmaksaja näitä pysty maksamaa, vaan on loppuelämänsä ulosotossa, tai velkasaneerauksessa.
Aina ei hovinkaan päätös tunnu oikeudenmukaiselta ja haetaan valituslupaa korkeimmalta oikeudelta. Tätä lupaa ei tavanomaisesti saa, koska virkamies ei viisaudessaan virhettä tee.
Tunnen tapauksen, jossa näkemykseni mukaan tuomiot perustuivat jopa vääriin todistuksiin. Korkein ei ottanut juttua edes käsittelyyn. Perhe ajautui taloudelliseen konkurssiin. Olihan toisella puolella suuri rakennusliike, jolla tämmöinen taloudellinen panostus ei olut mitään, mutta yksityisen se ajoi konkurssiin.
Asioiden oikeuskäsittelyistä on muodostunut käsitys, ettei rakentamislainsäädännöllä ole oikeudessa mitään merkitystä.
On suuri virhe ja taloudellinen riski asuntokauppojen riita-asioiden käsittely oikeudessa. Yleisesti on tiedossa, että tuomio voi olla mitä tahansa. Tiedän kyllä tuomareita, jotka ovat ainakin sen verran perillä rakentamisesta, että se näkyy myös tuomioissa oikeudenmukaisuutena.
Asianosaisten osalta tilannetta vaikeutui, kun hallitus poisti tutkimuskulujen avustuksen kokonaisuudessaan.
Asuntokauppariitaan joutuvat asianosaiset joutuvat tahtomattaan vuosia kestävään piinapenkkiin, joka estää normaalin elämisen. Taloudellisesti asia on myös hankala. Asioiden selvittäminen kaikkine kuluineen maksaa kymmeniä tuhansia euroja. Tähän sitten päälle tulee maksaa asuntolainat ja muut elämisen kulut. Tilanne on ihmiselle taloudellisesti katastrofi ja voi johtaa elämänaikaiseen velkahelvettiin. Nykyinen järjestelmä ei ole oikeudenmukainen siihen joutuville talouksille. Asia vaatiikin päättäjiltä radikaaleja muutoksia koko järjestelmään.
Lakien muuttaminen on pitkä, vuosien prosessi ja ei todennäköisesti toteudu sittenkään. Asia voidaan nopeasti käsitellä myös muulla tavalla, jossa kuluriski asianosaisille on merkittävästi alhaisempi. Asia voidaan käsitellä välimieskäsittelyssä.
Kun asuntakaupasta tehdään kauppakirja, on sinne kirjattava, että mahdolliset erimielisyydet ensisijaisesti sovitaan keskeisesti neuvottelemalla. Jos sovintoa ei synny asia käsitellään välimiesmenettelyssä. Molemmat allekirjoittavat kauppakirjan ja siten vahvistavat menettelyn.
Prosessi etenee kuten nykisinkin aina valmisteluistuntoon saakka. Jos siellä sopua ei synny, niin asia siirtyy välimiesmenettelyyn. Välimiesmenettelyn puheenjohtajana toimisi edelleen käräjätuomari, niin myös lain näkökohta tulisi huomioitua. Puheenjohtajan lisäksi käsittelijöinä olisi esim. kaksi alan ammattilaista, jotka täyttävät rakentamisen, rakennusterveyden ja kustannuslaskennan. Nämä henkilöt sitten tarvittaessa tekevät kohteessa tarvittavia selvityksi.
Näiden asiantuntijoiden päätöksellä asiassa tulisi tuomio, josta ei voi valittaa. Uskon, että menettelyllä asianosaiset saisivat asiassa paremmin oikeutta. Koska päätöksestä ei voi valittaa, niin uskon, että se lisää myös keskeistä sovinnon tekemisen halukkuutta.
Menettelyssä kuluriski on asianosaisille merkittävästi pienempi. Asioiden käsittely on nopeampaa. Oikeusjärjestelmä ei ruuhkautuisi asuntokauppariitojen selvittämisestä.
TaloTerveys Lajunen Oy
Raimo Lajunen
